三、四线城市，未来房价的走势如何？

楼市降温，通过喊喊口号只能起到抑制作用，根本就不可能实现最终的量价齐跌效果。从目前政策驱动的力度看，一些上涨幅度较大的三四线城市价格下跌是必然的，可是如果出现量价齐跌那政策性风向立马会转舵。

因此，对于三四线城市最好的房地产发展趋势是价格下跌而交易量还是能保持一定的高度。

为什么需要保持一定的交易量？

这不仅是地方可以持续获得土地收入，推进城市改造和环境治理提高资金保障。最重要的是促进三四五线城市吸引更多的农村人口居住城市里，实现我国城镇化发展目标，而且可以促进经济增长，实现GDP总量和人均经济水平向更高的层次发展。

未来三四线城市房地产发展趋势也会进一步分化，笔者从各地城镇化率水平情况分三个板块来进行分析！最先进入天花板的地区

一个国家的城镇化率达到了70%就会出现城镇化去发展迟缓，虽然一二线城市还在吸引全国性人口的流动，但三四线城市的发展会缓解。房地产开发自然也就遇到了瓶颈。

广东、江苏、浙江和辽宁三个省份的城镇化率最高，在浙江、江苏、广东经济高速增长中，一二线城市会吸引国内其它地区人口，可城镇化率快接近70%，应该在最近几年里就要触顶，销售量会出现下滑，而价格也会出现逐步下调的可能。至于辽宁省由于工业化和城镇化发展的早，也是快到颈瓶。还有人口出现外流严重，量价齐跌如何破解是地方要考虑的。

一些城镇化率刚好达到全国平均线58%以上的省份。

福建、山东、湖北也是在接近60%或以上的城镇化率，其中的三四线城市可能会出现价格在一定区间内下滑，交易量也会跟着下滑。而内蒙古和海南情况比较特殊，要看地方的政策调整尺度。最后就是那些不到全国平均城镇化率的地区

这些地区的三四线城市还会大张旗鼓地推进城镇化建设，城市扩张还会继续，土地和房产供应继续加大。假如要保持销售量不变的情况下，只有通过价格下降来拉动销售。

按照笔者的观点，这些地区的三四线城市很快就会出现降价促销政策。

总之，我国的城市发展水平不一致，错综复杂，很难用一种思维去判断涨或者跌，要看不同区域、不同城市、不同环境、不同政策等因素来综合判断房价的变化情况。但也不排除短期内在宏观形势和心理因素下，出现全面下跌的可能。笔者是从另一个角度来分析三四线城市未来的趋势。

三四线城市未来房价要看具体区域和城市！

最近几年三四线城市房价迎来了新一轮的上涨，而且上涨幅度较前几次更加的明显，现在三四线城市贵的已经达到了上万元一屏幕，便宜的也要六七千元每平米，记得我老家三四线城市4年前的房价还在四五千元左右，而去年房价已经达到了七八千元每平米，房价的上涨幅度不可谓不大，而对于大部分三四线城市的人来说，大部分收入群体的收入都不高，多在两三千元或者三四千元左右，这样的收入水平去购买七八千甚至上万元的房价明显会比较吃力，所以很多人对于三四线城市目前的房价并不是特别看好！

我认为，未来对于一些有竞争力的三四线城市房价应该不会出现明显的下跌状态，因为这些三四线城市还具备吸纳农村人口的能力，那么对于这些有竞争力的三四线城市来说，随着人口的涌入那么他们的房价可以维持在一个水平上，少部分三四线城市房价未来还可能出现一定的增长，但幅度不会太快，更多的是稳步增长！

而对于一些比较落后的三四线城市来说，由于他们距离大经济带较远，当地人口可能会出现流出的情况，即便是有农村人口的流入也难掩整体流出的态势，那么这类三四线城市未来房价下跌的可能性就比较大，因为没有人口的支撑房价出现下跌就变的顺利成章了。

所以三四线城市随便经济一般，但也要看处于一个什么位置，不是所有的三四线城市都没有未来，对于一些经济圈附近的三四线城市来说，未来还是能有所期待的，而比较偏远落后地区的三四线城市，将难掩房价降温的颓势！

全国三、四线城市约有149个，其中各个城市的经济发展水平、人口数量以及消费水平差距很大。未来三、四线城市房价走势也会有比较大的分化，缺乏经济支撑，人口流出过大以及购买力较低的城市，房价会出现大跌。而有经济产业支撑，人口流入大于流出的三、四线城市，房价抗跌性相对较强，但持续上涨的动力不足。

我国国土面积广阔，大中小城市众多，随着经济发展，各城市的经济发展水平拉开了很大差距，因此出现了所谓一线城市、二线城市、三线城市、四线城市等城市划分。而这种一线、二线、三线、四线城市的划分概念起源于房地产市场。

这种城市等级划分，主要参考的是城市规模、人口数量、经济发展水平、GDP总量、影响力和知名度等多个指标综合评估得出。

三线城市，通过上述多个指标评估，是具有战略意义、经济总量较大的大中城市。大部分城市区域规模较大，中心城区非农业人口数量多在100万人以上，城市基础建设、居民生活配套和交通建设基本完善，城市居民有一定的消费购买能力，城市拥有一定的经济支柱产业，产业结构相对较合理，对国内大型企业投资有一定吸引力，但城市综合竞争力仍有进一步提高的空间。（上图为部分三线城市名单）

四线城市，多数是城市规模、经济社会发展水平以及交通建设较为普通的中等城市。城市的经济依赖于本地中小企业或资源开发型企业（例如矿产开发），城市居民的消费水平处于增长期，消费能力有限，城市后期的发展需要借助所在区域中心城市的发展辐射。（上图为部分四线城市名单）

第一，房地产开发面积和竣工面积出现很大反差。开发商的信贷资金被收紧，急需通过预售房产收回资金，同时延后竣工周期来缓解资金压力。

据国家统计局数据，截止到今年9月，房屋新开工面积和房屋竣工面积同比去年增速都大幅降低。

实际表明，房屋竣工的面积小于房屋新开的面积，也就是说，现在开发商为了收回资金，项目开发达到预售水平，就开始延缓竣工周期，把预售收到的销售资金又投到了新的项目做前期开发。

这一点也可以从建筑成本同比增速增加，而安装成本同比增速降低中看得更明确。前期项目开发大部分属于建筑成本，而后期的项目开发成本主要是安装成本。

第二，三、四线城市的房企抗风险能力较弱，市场一旦出现变化，房价就会有大幅波动。

今年出现各种问题宣布破产或面临较大困难的房企主要是三、四线城市的本地开发商。面对政策严控，市场遇冷，自身实力较弱的开发商，为了回血保命，必然会选择下降房价。

第三，大部分三、四线城市房地产投资同比增速放缓，河北、宁夏和海南房地产投资出现负增长。

今年房地产投资增速回落到低于2016年的增速水平。据国家统计局数据，今年第三季度虽然多个地区房地产投资仍然保持增长，但是相比今年第一季度，有18个城市增速下滑，其中陕西、辽宁、吉林和甘肃下滑了超过10个百分点。

另外，河北、宁夏和海南三个地区则出现了负增长，前三季度的房地产投资总额分别同比下降了约1%、10%和28%。

越是经济较缺乏的三、四线城市，房地产投资越在减少，房地产投资增速虽然部分城市仍然保持上涨，但是增速同比去年明显下降。

第四，三、四线城市，房地产供给和需求错配严重。

上图中，红色区域是我国大量人口流入的区域，灰色区域是大量人口流出区域，从图中可以看出，灰色区域主要是三、四线城市，人口大量外流，人口数量的减少必然会降低当地城市购房需求。

购房者人数在减少，而开发商已经开发的住宅数量大于需求数量，且仍在继续开发新项目。供给在增加，而需求在减少，这就会导致三、四线城市房价持续下降。

三、四线城市二手房市场中，前期投资性购房者，现在也达到了上市交易的2年限制期，中介挂牌数量剧增，这又给今年本不景气的房地产市场，带来大量库存积压。按目前市场情况，要消化这些商品房库存，需要很长一段时间。

一方面，产业结构单一，过于依赖资源开发企业的三、四线城市，后期房地产发展风险很大，出现大跌的可能性很高。特别是资源枯竭型城市，房价会出现大幅下降。

另一方面，经济发展良好，依托于周边大城市经济辐射的三、四线城市，房地产市场仍有发展空间，吸引大型企业来投资，就能带来城市经济发展，减少人口外流，房价就仍有上涨的可能，但很难持续上涨。

“稳地价、稳房价、稳预期”是国家对房地产市场的主定调，我也希望我国的房地产行业未来可以健康发展。

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