济南最近的房价下跌的很厉害，是怎么回事？竟然到了一万的红线了？

2022-08-29 22:42:07 来源：用户：

济南的房价下跌的很厉害原因有几个方面：

一是2019年全国的房价大部分城市都在下跌，北京，上海，合肥等城市房价都在下跌，而且部分城市跌幅还比较大，只是都不公开讲而已，真的到你卖房的时候你会明白房子现在是真不好卖，降价许多才可能有人买，现在是买房的人少，卖房的人多，房子是有价无市，济南房价在2019下跌是正常的现象，没有什么好奇怪的。

二是济南的经济发展速度跟不上济南盖房子的速度，笔者多次到济南讲课，到济南给企业解决问题，济南除了到处盖满了房子，产业发展乏善可陈，只知道大量盖房子，搞规划后再盖房子，产业却没有任何竞争力，想通过盖房炒房来支撑经济这条路是走不通的。济南的问题是没有在全国有竞争力的实体产业。

三是济南虽然是省会城市，在山东经济远远不如青岛，青岛的经济比济南发达，与青岛相比济南的经济太落后了，青岛人总是看不起济南人，主要原因还青岛的经济发达，济南的经济不发达。济南虽然是省会城市，产业发展规划是大而空，没有具体落地的措施，这是我国许多地方的通病。

济南的房价下跌也只不过是我国房地产行业的一个缩影，对于总想通过炒房炒地来维持经济的地区，显然，这个时代已经过去，有的地方通过限制房价下跌措施根本就行不通，想降价卖房的人多的是办法，表面的虚高房价伤害的只是自己。如果您的企业遇到融资，市场，品牌，利润低，投资，产业升级，资本运作等难题，欢迎从我的首页导航条中点击加入我的“圈子”提出咨询，谢谢您们的支持。

近期网友热议济南的房价下跌厉害，尤其是进入今年下班后，济南房价均价一路向下。很多朋友看到后都惊呼，济南房地产市场要变天。真的是这样吗？济南的房价均价下行并不代表什么，而且根据观察来看济南的房价均价下行不代表主城区（热门区域）房价情况，借此机会简单谈谈我的观察。

济南房价泾渭分明，老城区与远城区差别很大

图上所示是济南新房过去一年的走势图，可以清晰看到进入下半年后房价走势不是那么理想。从过去均价接近1.6万到如今的1.5万附近，确实跌幅不小，但是这个数据真的经得起推敲吗？未必，几点观察：

第一、济南传统主城区的房价还是不低的都已经过了1.4万的均价，这些区域的房价还在稳定上涨中，国家统计局10月份的数据也可以佐证。跟大家分享一组数据：历下11月新房均价 24999元/m²、槐荫11月新房均价16449元/m²、历城11月新房均价14610元/m²、高新11月新房均价19753元/m²、市中11月新房均价19530元/m²、天桥11月新房均价15178元/m²、长清11月新房均价10050元/m²；大家可以看到除去长清区的房价稍低外，其他几个市区的房价确实不低，而且经过仔细观察后发现，历下区、高新区、市中区的房价最高，但是走势也最稳定。如果仅仅计算这几个主城区的房价济南的房价并不低，而且并没有明显的跌幅。根据国家统计局10月份的数据来看，济南新房同比上涨4.6%，二手房同比下跌0.1%；只能说大家对于济南房价下跌的情况，只能归咎于远城区。

第二、济南虽然说合并了莱芜，但是从GDP和产业发展来看济南还不具备支撑这么大城市框架的基础。2018年济南的GDP总量才7856.56亿元（加上莱芜也不过8700亿左右），经济和产业实力不强是制约济南发展的关键，尤其是济南远城区资源配套不足是关键。看过我文章的朋友应该知道，房价其实就是资源集中度的体现，教育、交通、医疗等资源越集中的区域房价自然就越高。题主提到的济南万元左右的房价，基本都是集中在郊县或者远城区，这部分区域的房价根本作为济南房地产市场的代表。比如：章丘11月新房均价8987元/m²、济阳11月新房均价7375元/m²、莱芜11月新房均价7650元/m²等。

济南这样的省会城市出现传说中的房价下跌，基本不现实，多数都是大家的一厢情愿

第一、济南毕竟是省会城市，而且是经济强省的山东省会，瘦死的骆驼比马大。虽然说济南这几年的经济发展遇到了瓶颈，但是相信随着山东省对于济南的扶持力度加大找到新的经济增长点是早晚的事情。虽然说山东省城市之间竞争激烈，但是再怎么说也会有济南的一个立足之地，起码一个政治中心的地位就决定了一切。

第二、如果你在的区域房价确实出现了回落，那么恭喜你，刚需赶紧入手。从过去多年的经验来看，济南这样的城市房价一旦上涨后出现横盘都是小概率事件，更何况房价下跌？人口持续流入的济南市，本身也不具备房价持续下跌的基础。当然这里一直讨论的都是主城区的房价，远城区（郊县）就不作为参考了。

综上，房地产持续调控的深入逼迫不适合市场环境的房企退出已经是大势所趋，在融资端调控继续的背景下，不排除不少房企开始降价促销。对于购房者来说这样的情况应该是好事，你觉得呢？原创不易，喜欢记得点赞、转评、关注，更多优质内容继续贡献中。

感谢邀请。近期济南房价下降厉害，本来小编认为1.2万元的价格已经是济南房价的铁底了，没想到近期很多刚需楼盘面对年关的回款压力，纷纷采取以价换量的销售方式，价格竟然继续下探到1.1万甚至更低，新东站片区有的楼盘的价格甚至已经下探到了1万以下。

小编认为，济南近期房价走势之所以如此惨淡，主要原因是限购造成的影响。现在房价高昂，很多人已经买不起房子，买的起房子的人又被限制住了，这种情况下济南房价不跌才怪。

现在不实行限购的山东省内普通地级市房价相对保持稳定，实行限购的济南、青岛在下跌，正是限购对房价影响的体现。

前几天去南部山区看了一套房子，200平，独门独院，周围山水相连，3000米之内没有人家。主家要20000元，1965年盖的。平均价格不足1000元，可见济南的房价已经跌到什么程度了。

疯狂失去理性的房价，从来没有想过普通上班族的工资水平！房价一路飙升，让人心惊肉跳，让无房的人拼尽全力去为房奋斗。靠工资买不起房不要紧，人家早就给你准备好了陷阱——房贷，在你从无房者变为有房者的同时，你也成功地转身成为房奴！期待房价下行到大众期望的价位，是一种良好的愿望。但是，房地产对经济社会的绑架太深了。除购房者希望降价外，其他很多行业很多人都不希望降价。即使是购房者，购房前希望降价，合同一签就立马希望大涨价！这个社会和人群就是这么奇怪。当前的降价是一种策略，也有政府政策的影响。就实际情况来看，涨价仍是大趋势。你去看看拍卖土地价格，看看沙石水泥钢材等建材价格，以及人工还有各种比赛攀升的费用，制造成本的高升，势必推高房价。如果与房地产有关的部门单位不狠心放血放弃部分局部利益，要想落实好“房住不炒”的要求，还有很远的距离！

没事！这只是暂时的！济南是希望之都！充满了希望，济南将是制造中心、金融中心、物流中心、科技中心以及旅游城市。济南市已经制定了高端人才引进计划，很快将有大批有志青年涌进济南，为济南的发展增进活力！因此，济南的房价不会继续下跌的！

进入2019年以来，特别是四五月份之后，济南的房价一直处于下跌的状态，比如2018年12月份的时候，济南的房子均价还达到15,800元左右，但是到了2019年11月份，济南房子均价已经下跌到了14,500元左右，1年时间跌去了1300多块钱，部分区域甚至已跌到了1万块钱的附近。

看到济南房价这个下跌趋势，很多网友都表示不理解，目前全国大多数城市的房价仍然处于上涨状态的，而济南作为山东省的省会城市，其人口也超过800万以上，GDP也超过8000亿人民币，难道它连一些三线城市都比不了吗？

实际上在这一轮济南房价下跌当中，我们不能单纯的从经济体量或者人口总量去评价，因为2019年济南房价下跌是受到多方面综合影响的结果，这些影响因素主要表现在以下几个方面。

第一、当前整体经济不太理想，很多人在买房的时候会更加谨慎。

最近一年多时间全球整体经济都不太理想，我国的经济也面临下行压力，很多行业现在生意都不好做，大多数人对未来的收入都不怎么乐观。在这种情况下，很多人在买房的时候都会更加谨慎，毕竟一旦买房了，大多数人都会背负上高额的房贷，每个月的支出都是比较多的，万一未来自己没有收入来源或者收入下降了，那就有可能会影响房贷还款，甚至影响自己的生活。

因此出于对未来收入的担忧，有些朋友可能不会那么轻易的去买房，而是会更加谨慎。

第二、2017年4月份之后限售的房源到期进一步加大了市场房源的供应。

2017年4月济南成为我国首批推出房子限售的城市之一，当时济南规定新购房人群从获得产权证之日开始计算起，两年之内不能上市交易。而在2017年4月后的6个月当中，济南成交326万平方米，再考虑二手房交易规模，实际成交的面积会更大。

而2019年5月份刚好是这一批限售房到期的日子，所以出现了大量的房源入市，导致短期之内房源供应增加，因此我们看到2019年5月份之后，济南的房价开始逐渐下降了。

第三、山东省内的第一大城市青岛最近一年多时间房价已经跌幅超过20%，这让很多人担心济南的房价也会下跌。

青岛市和济南市作为山东省两大城市，青岛的GDP总量位居山东第一，人口总量位居全省第二，可以说青岛是目前山东省综合实力最强的一个城市，也是房价最高的一个城市。

然而在经历2016年到2018年上半年这段时间房价持续上涨之后，从2018年6月份开始，青岛的房价一直都处于下降的趋势。

比如2018年5月份青岛的房价还维持在21,000元左右每平米，到了2019年11月份，青岛的房价已经下跌到16,500元左右每平米，跌幅超过20%，青岛房价已经连续9个月出现下跌。

作为山东省最大的城市，青岛的房价可以说是一个风向标，一旦青岛的房价不太乐观了，我相信其他城市也会受到一定的影响，特别是跟青岛各方面差不多的济南受到的影响会更大一些。很多人可能担心济南的房价会像青岛那样出现下跌，因此在买房的时候会更加小心谨慎，最终导致购房的人群减少，所以济南的房价出现了下跌。

第四、莱芜市并入济南之后分流了一部分客户。

2019年1月份国务院批复同意山东省调整济南市莱芜市行政区划，撤销莱芜市，将其所辖区域划归济南市管辖；设立济南市莱芜区，以原莱芜市莱城区的行政区域为莱芜区的行政区域；设立济南市钢城区，以原莱芜市钢城区的行政区域为钢城区的行政区域。

本次行政区域调整之后，莱芜市正式撤销，成为了济南市的一部分，本来济南跟莱芜地域就相连，人缘相亲，风俗相近，经济联系紧密，人员往来频繁，目前济南跟莱芜已经基本形成了一体化。而莱芜正式并入济南之后，莱芜一下子地位就提高了，房子的价值肯定也会得到提升。

而在并入济南之前，莱芜的房价相对于济南来说是比较低的，比如截至2018年末，济南的房价大概是15,800元左右，而当时莱芜的房价只有六七千块钱，两个城市房价差距是比较大的，当时济南的房价相当于莱芜的两倍多。

但是在莱芜正式并入济南之后，莱芜跟济南之间的价格洼地肯定会逐渐缩小，所以有不少本来打算在济南城区买房的人，有可能会跑到莱芜去买，所以我们看到从2019年7月份之后，莱芜的房价一直是处于上涨的，这跟济南形成了相反的态势。

济南真正市区核心地段其实都2万以上，好地方学区房都3万以上，价格低的都是很偏的地方

济南房价下降确实相对较为明显，均价明显下降，部分区域价格跌到了1万的红线。

我们以统计局公布的官方数据看，济南10月份环比下降了1%，在纳入统计的全国70个大中城市中，环比跌幅是最大的，同样跌幅的城市只有泸州，从同比来看，济南上涨4.6%，涨幅明显也是低于国多个城市的，也低于青岛的7%。

接着看二手房的情况，济南二手房价格在10月下跌了0.7%，同比下跌了0.1%，是70个城市中同比房价下跌的13个城市之一，同时，济南二手房价格出现了连续六个月下跌，也显示了济南房价在全国各城市中的疲态。

从房地产开发数据看，济南前三季度完成投资1225.9亿元，同比增长9.7%。其中，住宅投资894.9亿元，增长19.1%。住宅投资中，90平方米以上住宅完成投资占比为89.6%，较去年同期提高了5.1个百分点，反映出济南房地产市场以改善型需求为主。商品房待售面积下降15.1%，其中住宅待售下降25.5%，去库存情况比较好。

所以济南房价走弱的主要原因还是整体经济决定的，我们看一下今年前三季度各省GDP的增长情况：

山东省虽然经济总量为6.23万亿，排全国第三，但经济增速不佳，GDP增长5.4%，排全国倒数第四，同时也明显低于全国GDP平均增长水平。经济增长乏力，真实购买力水平不能同步上升，房价缺乏真实购买力支撑，自然就会走弱。全省经济总量最高的青岛房价一路下跌，济南自然也好不到哪里去。

另外，在2019年1月国家批准山东省济南市和莱芜市行政区划进行调整，撤销地级市莱芜市，将其所辖区域划归济南市管辖，成立济南市莱芜区，经过调整后，济南市的GDP统计范围增加了曾经的莱芜市。两地合并，拉高补低，虽然看起来经GDP总量是上升了，但实际综合实力是下降了，对房价也有一定的影响。

朋友们好！

济南房价最近确实是处于一个调整的走势。根据11月份，国家统计局发布的数据，济南市房产价格确实是有所下滑，但是降幅比较小，这个可能是因为临近年底开发商推出了一些特价房的影响。下面来分析一下。

1济南房价处于调整状态

根据国家统计局11月15日发布的10月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，济南市新房价格环比下跌1%，虽然跌幅不算大，但是这是济南新房价格连续第三个月环比下降。

而济南二手房价格环比下跌0.7%，这是济南二手房价格环比七连降。

济南市这一段时间房产价格一直处于调整时期，但是虽然有所下滑，但是下滑幅度很小，新房价格下滑只有1%的样子，而二手房价格只下滑了0.7%。

2济南房价调整的原因

最近济南房价调整也算是正常的调整，而且最近房价下跌也有济南开发商推出特价房的因素。

最近一段时间以来，济南有些开发商推出了一些特价房，这些特价房一般有所优惠，因此，成交以后也会拉低一点房产价格。

现在临近年底，普遍资金都比较紧张，济南市一些开发商为了支付工程款，工资等款项，也需要多回笼一些资金。

这样的情况下，一般就会采取特价销售的方法，以特价销售几套房产，这样不仅能够优惠客户，也能够让开发商多回笼一些资金。

3现在济南的房价

如果从现在济南的房产均价来看，济南市二手房均价保持在18616元/平方米，而新房均价保持在14714元/平方米。

从最近一年济南房价走势来看，确实济南新房价格呈现出持续下滑的态势，而二手房也是呈现出来调整的态势。

从下图中可以看出来，济南市房价已经调整了一年多了，接下来济南房价可能还会继续调整一段时间。

但是如果房产调控政策有变化的话，那么济南的房产价格未来一年之内也有可能会抬头向上。

4济南未来10年的房价走势

济南是山东省的省会城市，未来发展前景还是相当的广阔的。现在济南市经济仅次于青岛市，位列山东省第二名，未来济南市的经济发展前景也是非常良好的。

如果未来济南市经济继续发展，人口持续流入，那么未来济南市房产需求也将会增长，而房产需求的增长，将带来房产价格的缓慢攀升，也就是说，未来济南市房产价格也将会保持缓慢攀升的态势。

因此，未来10年，济南市房产价格还是将会保持稳健攀升的态势。

5结论

济南市房价最近一段时间处于调整的走势，出现了少许下跌，这也算是正常的。主要原因可能是临近年底，有些开发商资金紧张，推出了特价房回笼资金的影响。

未来10年，济南市随着经济的增长，人口的流入，房产价格仍然会缓慢上涨的。因此，现在如果是刚需的话，现在买特价房可能是比较合适的选择。

感谢阅读！

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