《中产阶级如何保护自己的财富》—解读地产教父欧成效的投资之道

普通人想要发财靠什么？996，加班，创业！

世界上最赚钱的是什么？比特币，股票，房地产！

“以上全错！”

——欧成效

今天我给大家分享一本书，书名叫《中产阶级如何保护自己的财富》。作者欧成效，人称欧神。说起他，可是个备受争议的人物。

一方面，他是房产投资界多军的领军人物，20年来持续投资中国房产，帮助自己和无数粉丝积累了丰厚财富。

另一方面，他也深陷感情纠葛，与前妻18年离婚，放弃3100平京沪房产，近期更是盛传柬埔寨卖地割韭菜的传闻。今年9月，他的公众号、微博等自媒体还遭到了全网封禁。

但无论如何，他也是楼市的先行者和启蒙者。今天我带大家来解读本书，看一看欧神独特的楼市认知和投资之道。

为什么中产阶级要“保护”自己的财富呢？

过去36年，我们国家的GDP增长每年8%，通货膨胀每年14%，货币财富增长就是8+14=22%。

听到这，你可能根本不相信，就算巴菲特也做不到这种增长率啊。

其实不难理解，你可以想想36年前，万元户也算是体面人家。到了今天，在北上广有套1000万房子的人也不在少数，这样算下来年均复合增长不也就是22%吗。

因此，想要社会排名不下降，你的增长必须达到每年22%。

为什么是中产阶级呢？

因为中产不像穷人，只有工资收入，无论你做什么，工资总会随着国家发展水涨船高，一直能保证穷人的温饱问题；中产也不像富人，掌握社会各方面的资源，他们巩固财富和地位的手段相当丰富。

最尴尬的实际是中产，有工资有储蓄，而储蓄的收益只有余额宝的3%，急需找到高收益的增长途径。

那么，究竟如何维系社会地位，并进一步跨入上层阶级？

也许大部分人的回答是“勤奋”，是加班，是996。

但在欧神看来，这是完全错误的。

纵观过去，我们的父母，可能是非常勤劳、非常节俭的人。他们一辈子省吃俭用，连给自己添一件新衣服都不肯。可是几十年辛劳下来呢？

仔细看看，他们也没多少钱嘛。

论积蓄，或许也就几十万元，老破房子一套。一生节俭，一生辛劳，还没有子女两三年赚得多。

值得吗？

如果你不想像你的父母一样，辛劳一辈子，两手空空，你就不能走他们的老路，得跳出这个大坑。

如何跳出大坑，最关键的是赚钱的“模式”。

欧神举出初中高三种赚钱模式：

1、初级模式，储蓄，收益率3%；比如平头老百姓最爱的余额宝；

2、中级模式，实物资产，跟随M2增长率，每年12%，比如买房；

3、高级模式，负债，杠杆式发展，超过社会平均增长22%，也就是欧神全部投资的核心理念——构建以房贷为中心的资产组合包。

说到房贷，就跳脱不开买房。这里欧神分享了新手买房的三个要点：

1、守拙

他告诫我们但凡涉及：“远郊、一手、品牌、精装、CEO盘、小户型、高单价、酒店式公寓。”统统不要碰。

而他则建议购买：“市区边缘、二手、国有开发商、毛坯、亲民盘、大户型、低单价、纯住宅。”这样的房子，虽然没什么“新鲜刺激”，但是随着大势上涨，涨价却是十拿九稳的事。

2、勤奋

看房二百套。这里绝对不是指你在网络上刷着搜 房网、链家网，做一个“键盘专家”，而是指线下看房。

前一天晚上，你就要做好工作，预先和中介约定好第二天的看房路线。然后，你还要提防中介的层层套路、种种陷阱。三个月之后， 你的战斗力会“脱胎换骨”。任何一套房子，在楼下逛两圈，心中就能估个大概。

此外，“看房二百套”还有一个好处，就是可以碰到明显折价的房子，也就是笋盘。

3、大智慧

提一个问题，正好有一天，老板下午宣布你提干；另一方面，中介打电话给你说最新出来一套笋盘，如果下午不赶过来签约，肯定就没有了。

你会溜出公司， 去抢笋盘吗？我想大部分人不会。

但欧神认为：

“提干升一级，最多也就是加两三千元的工资。而且提干主要看资历，你年龄到了，今年不升，明年也会升。而你碰到一套笋盘，可以赚多少？200万、300万，甚至500万。换算成工资，是20年、30年，还是50年？”

一定要分清轻重缓急，哪一个才是正业，哪一个才是旁门左道，要有看透人生的大智慧。我们要用非常谨慎的态度去看待买房这件事，应该比董事长专程把你叫到办公室，连升三级更重要！

当你看房买房足够多了，你就会接触到房产投资的各种流派，大致已经可以列出8种：

大面积低单价；老破小流；低总价流；法租/民宿流；药单法拍流；疯魔流；装修流；使用权流；二房东流。

比如说法租民宿流，其主要的特色，是把房间装修成非常有特色的温馨之所。然后在空间上分割：出租一个卧室，提供早餐。在时间上分割：提供1 3天的短租。房圈内做民宿做的最好的罗尼，生意好的年入几百万，还曾经租给欢乐颂剧组拍摄取景。

再比如药单流，就是专门购买产权存在纠纷或其他问题的房产，并能以六至七折的价格买入房产。举个例子来说，产权人的父亲户口在这屋子里，父子不和。虽然卖房子手 续清晰，业主同意，但是父亲的户口迁不走。便宜20万元，你买吗？如果你能清场，那你就净赚20万。

那么这些流派能实现阶级跨越，脱离中产晋升富人行列吗？

欧神指出，这些都是末流之道，发财的数量级不过千万。真正能带我们实现财务自由的，正是2N定理！

什么是2N定理？

就是每年买两套的一种定期定额投资房产。

你如果上过任何一个股票培训班，有一丁点证券基础知识的话，经纪人都会推荐你定投，每个月固定从工资里凑一笔钱出来，定投金融市场。定投在 数学算法上很巧妙，接近于二阶微积分求微导幂函数指数曲线重心外移。只要市场“长期向上”，则定期定额的赢面极大。哪怕遭遇香港1997 年大跌，只要你是从1991年开始定投的，你也没有任何亏损。

但对于普通人来说，第一二套努努力第一年还是能买的，但后面几年呢？

欧神给出了他的方案：

第1年，自己努力的积累；

第2年，父母多年的积累；

第3年，信用卡，亲友借款等低成本资金；

第4年，民间借贷等高成本资金，但要控制风险；

第5年，运气，谁让运气也是实力的一种呢；

第6年呢，他没有写。

因为到第6年你就通关了，你可以把第1年购买的两套房卖掉，再利用卖房所得再买4套，第7年把第2年的2套卖掉，再买4套，由此形成一个完美闭环。

你将不再为下一年的购房资金发愁，同时你的现金流将一直会维持在较高的水平，随着房价上涨，一跃成为财务自由的上层阶级。

【END】

本篇作者 | 波菲特 |编辑 | 陈小舌

排版 | 陈小舌 | 题图 | James

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