导读 小枫来为解答以上问题。混装扩募模式来了,这个很多人还不知道,现在让我们一起来看看吧~.~!  近日,中航京能光伏REIT扩募申报正式获上交...

小枫来为解答以上问题。混装扩募模式来了,这个很多人还不知道,现在让我们一起来看看吧~.~!

  近日,中航京能光伏REIT扩募申报正式获上交所受理,这也是国内首单探索光伏+水电资产混装的扩募项目。未来若是成功获批,公募REITs有望实现从单一资产扩募迈进混装资产扩募的2.0时代。

  多位业内人士表示,混装扩募有望起到优化资产组合、分散风险、提高收益稳定性的作用。目前国内公募REITs市场已有4只基金完成扩募,大部分扩募资产经营都比较稳定,符合预期。未来“首发+扩募”双轮驱动仍是公募REITs发展的大势所趋。

  公募REITs探索混装扩募模式

  国内公募REITs扩募有望迎来2.0时代。

  4月1日,中航京能光伏REIT扩募正式获上交所受理,该基金首次发行的基础设施项目为京能光伏项目,此次拟扩募装入的则是苏家河口、松山河口两个水电站项目。

  招募说明书显示,两个水电站项目拟募集规模为28.6亿元。经测算,扩募前内部收益率(IRR)为5.88%,扩募后IRR为6.46%,扩募后IRR相比扩募前提升了0.58%,这也是国内探索混装扩募的首单项目。

  在一位基金公司人士看来,光伏+水电资产混装扩募能够通过拓展资产地域和丰富资产类型,实现规模效应与资产分散效应,有效规避极端天气、气候条件等因素导致单一资产收益大幅下降对基金整体收益的影响,两类资产组合可起到平滑现金流、分散风险的协同作用。

  “公募REITs试点资产类型拓展至水电领域,不仅有助于吸引更多投资者参与REITs市场,推动市场规模扩大,还能进一步发挥其盘活存量资产、支持基础设施建设的作用,助力实体经济高质量发展。”上述基金公司人士称。

  “严格来说,中航京能光伏选择光伏+水电的扩募模式,仍然符合管理层原则上要求基础设施REITs底层资产属于同一行业的规定,本次中航京能光伏是经营权类项目在资产扩募上的进一步探索。”先锋瑞驰基金表示。

  先锋瑞驰基金进一步分析指出,本次中航京能项目首次上市装入资产是光伏项目,现金分派率和IRR都比较理想,从上市以来市场表现也看到了投资人的认可。但是,作为光伏单一类别资产,项目交易电量占比偏低,国补电价占比接近60%,国补水平偏高,存续期内可能面临的电力市场交易带来的电价下降风险。

  此次扩募购入水电资产,由于水电资产本身特性,商业模式清晰确定、抗周期性强,当前基本采取标杆电价模式,后期一般不会发生显著变化;电费全部由电网结算,不涉及电价补贴退坡风险和拨付账期较长的问题,现金流相对安全稳定;成本构成刚性,盈利能力稳定。所以,此次扩募装入水电新资产后,在改善中航京能REIT整体资产运营现金流稳定性的同时,也为国补退坡风险提供有效缓释措施。

  单一资产扩募PK混装扩募

  究竟是单一资产扩募还是混装扩募能成为未来市场主流?不少业内人士认为,两者各有优势,混装扩募更能抗市场风险、保持收益稳定性,也符合国际惯例。

  “单一资产和混装扩募的差异就是底层资产的收入源不同,单一行业的资产扩募容易受到行业景气周期的影响,混合扩募则相对受冲击小一些,能起到优化资产组合、分散风险、提高收益率水平的作用。”先锋瑞驰基金相关人士表示,市场也比较欢迎资产混装类模式,因为这不仅可以使资产现金流回报更加平滑,而且充分考验了原始权益人的资产获取能力、定价能力以及资产管理能力。

  而另一位业内人士也表示,混装模式从抗市场风险、保持收益稳定性来讲是有利的,也符合国际惯例,单一资产抗风险能力较差,二级市场价格变动也相对敏感。

  上述人士认为,混装扩募的具体方式,既可以是同一大类行业资产,如风电和光伏,也可以是同一权属资产,如产权类的产业园区和仓储物流,还可以是产业链的上下游或空间关系,如文旅和配套基础设施、城市轨道交通地铁和上盖物业等资产可以探索装在一起。稳妥推进REITs底层资产多元化并形成资产组合运作模式,为成熟期项目打开融资渠道是我国REITs未来发展的主要方向。

  “REITs底层资产的扩充可以促进其向非传统领域进行投资,分散风险,提高收益的稳定性,有利于得到投资者的认可,改善整体市场的流动性。流动性的改善也有利于吸引更多期限长、透明度高、可供分配收益率高的底层资产利用REITs完成融资,形成投融资良性循环。”他更是表示。

  同样,中航基金不动产投资部认为,相比同种类相同细分资产扩募项目,同种类不同细分资产的扩募形式能够丰富投资组合,实现资产多元化,降低单一类型资产波动带来的影响,提高基金整体的稳定性。同时也对基金管理人和运管机构的管理能力提出了更高的要求。从国外市场的经验看,投资于不同资产类型的REIT较为普遍,在不同的经济周期下,该类产品表现更加稳健,更具韧性。

  也有人士认为,两者各有优劣。博时基金基础设施投资管理部基金经理刘玄认为,扩募对于基础设施公募REITs的好处主要在于提升了资产的分散性,降低了集中性的风险。在他看来,无论是单一类型资产的区域分散性还是相似资产收入的分散性,对已上市基金来说都具有积极影响。

  “首发+扩募”双轮驱动

  数据显示,目前已经有4只REITs产品完成扩募,还有富国首创水务扩募处于已反馈状态,中航京能光伏的扩募已获受理。未来“首发+扩募”双轮驱动,助推REITs业务大发展。

  “国内市场前期已完成的4单扩募资产中包含2单产业园资产、2单仓储物流资产,其中张润大厦出现阶段性退租情况,目前经过管理人及运管机构的努力,退租面积已大部分去化,另外3单扩募资产经营都比较稳定,符合预期。”先锋瑞驰基金表示,扩募完成后,大部分扩募项目单位可供分配(DPU)得到提升。

  先锋瑞驰基金还表示,过去三年REITs业绩已验证其稳健分红的价值属性,而REITs成长属性主要通过良性扩募来实现。良性的扩募本质上是低成本向股东募集资金,去收购高收益率的资产,进而提升投资收益水平,同时减少单一项目风险,优化资产组合,形成规模效应并降低融资成本。对于投资者而言,除了对扩募收购资产仔细研究外,还应结合二级市场情况综合分析扩募能否提升资产组合内在价值,提升的幅度如何等,从而做出是否参与扩募的投资决策。

  另一家基金公司人士也表示,目前已经完成扩募并上市的公募REITs底层资产运营稳健,整体表现符合市场预期。扩募项目的稳健推进,有利于加快形成存量资产和新增投资的良性循环。合理扩大有效投资,对于推动REITs市场形成“首发+扩募”双轮驱动新格局具有重要意义,而扩募项目的业绩表现也有望助力市场信心恢复。

  刘玄也认为,扩募是落实相关政策要求的具体举措,有助于进一步盘活基金发起人(原始权益人)存量优质资产,增强发展能力、降低负债水平,真正实践以存量带增量、以融资促投资,提高投资效率和投资水平;有利于完善市场化、法治化机制,推动基础设施REITs健康发展;有利于进一步拓宽基础设施项目资金来源,更好盘活存量资产、扩大有效投资,为国家推动“十四五”期间的基础设施高质量发展作出贡献。

  自2020年4月试点启动以来,公募REITs市场如火如荼发展。数据显示,截至4月7日,已上市的35只基础设施公募REITs募集资金超1100亿元。REITs产品获批发行正驶入“快车道”,4月3日就有4只基础设施公募REITs同时获批。业内人士表示,“首发+扩募”双轮驱动之下,公募REITs市场正迎来高速发展期。

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来源:中国基金报